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武汉律师,合同无效(3)农村私有房屋买卖。
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合同无效(3)农村私有房屋买卖。
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合同无效(3)农村私有房屋买卖。
 
 

添加时间:[ 2006-11-5 11:45:50 ] 浏览次数:[ 575 ]
 

     

       现实情况

      近年来常出现房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋的案件;出卖人多为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;时间多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;起因多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。



  农村私有房屋买卖合同原则上认定无效,例外的认定有效。

      主要理由


  1、房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的,属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

  2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。该行为损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。

  3、目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。

  4、认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

   例外

       1、如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,办理宅基地审批手续的,可以认定合同有效。
      
    司法实践中处理原则


      1、 出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失,出卖人应予补偿。

      2、买受人已经翻建、扩建房屋的情况,出卖人应对其添附价值进行补偿;

      3、返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间。

 

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