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开发商若无“竣工验收备案证” 购房者不能办理房产证
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  一、《竣工验收备案表》和《竣工验收备案证》有什么区别?

  为规范工程竣工验收备案管理工作,建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》[建办建〔200018],竣工验收备案表通常包括以下内容:
1
、工程的基本情况,包括项目名称、地址、规划许可证号、施工许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位(建设、勘察、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称;
2
、勘察、设计、施工、监理单位意见
;
  3、竣工验收备案文件清单,主要包括:

  (1)、工程竣工验收报告,分5项,其主要内容为室内环境检测报告和勘察、设计、施工、工程验收等单位分别签署得质量合格文件及验收人员签署得竣工验收原始文件;
  (2)、规划许可证和规划验收认可文件;

 (3)、工程质量监督注册登记表;
  (4)、工程施工许可证或开工报告;  

(5)、消防部门出具的建筑工程消防验收意见书;
  (6)、建设工程档案预验收意见;

(7)、工程质量保修书;
  (8)、住宅质量保证书;

(9)、住宅使用说明书;
  (10)、法规、规章规定必须提供得其他文件。

 2网络上也有很多帖子提到要查看《竣工验收备案表》,让业主对这些文件有着混乱的认识,事实上《竣工验收备案表》只是《竣工验收备案证》的一个中间文件,关键是查看有没有《竣工验收备案证》,有《竣工验收备案证》的前提是有《竣工验收备案表》。
  《湖北省建筑工程竣工验收备案证》是对于单体工程而言,也就是对于每一栋楼而言的,取得《湖北省建筑工程竣工验收备案证》表示该单体工程已经通过验收合格。
 
武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》是对整个小区综合验收,除了单体工程质量验收合格外,还要求有规划、消防、人防、燃气等专业管理部门出具的专项验收合格证明材料;房地产开发企业与供电、给排水等营运部门签定的有关合同协议,及已经达到正常使用条件的证明材料。

二、取得《竣工验收备案证》的房子才可交付使用
  《竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写,但要得到有关部门同意备案,是需要向备案部门提供规划、公安消防、环保、城市建设档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的,购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。购房人收房时一定要看到备案表的正本,并检查上面是否有备案部门同意备案的签署和公章。
  《建筑法》、《合同法》等法律都规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用,这是国家强制性规范。依据有关规定,我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工验收备案证》。
  新版的《武汉市商品房买卖合同》中第九条中均有约定。依据合同第九条,如果商品房取得了《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》则可以交付使用。如果没有达到第九条约定的条件,则可视为违约。
  三、没有取得《竣工验收备案证》的房子不能办理房产证
  亿房网资深顾问专家验房师宋金强称:建设部2004年发布的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》(建质[2004]18)3.4条规定各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理,将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的,不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后,方可办理产权证。
  以上明文规定了没有《竣工验收备案证》是无法办理产权登记的,即使收了房日后也存在无法办理产权证的风险。


  四、相关违约责任。
  购房者在没有验收房屋之前,不能签署《住宅钥匙收到书》,领取住宅钥匙,办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,交钥匙就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题,开发商只承担房屋质量包修责任,而没有逾期交房的压力。
  一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下,购房者有权拒绝接受交付,并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时,开发商应负逾期交付的违约责任.
  所以提醒购房者在房屋交接的时候一定要先查看是否有无该栋的《竣工验收备案证》,没有《竣工验收备案证》的可以拒绝收房,并有权利按照合同约定要求开发企业承担违约责。
  不过据亿房网资深顾问专家湖北华徽律师事务所律师房产律师彭功平介绍,在实际的操作中,一般开发商是先拿到预售证,后办理《竣工验收备案证》的。开发商暂时无法出示《竣工验收备案证》一般有两个原因:一、该证正在审批之中;二,该房子没有通过相关部门的审核。如果是前者,购房者先不要着急,可以先等一段时间,但若是后者,就可以按照合同上的条款追究开发商的违约责任。

五、手记
  不仔细的研究还真是难以辨认清楚《竣工验收备案表》和《竣工验收备案证》的区别,在这里,笔者特别要提醒广大购房者,在购房合同中一定要写名若是开发商最后无法拿到《竣工验收备案证》的相关违约责任,这样可以充分保障自己的利益。


  【相关阅读】武汉市房地产开发经营项目竣工验收管理办法 

    住宅工程初装饰竣工验收办法
  71以后房屋竣工验收时要检测室内环境污染
  武汉市建筑工程质量监督站关于初装饰住宅工程竣工验收的规定

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