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浅谈房屋买卖合同中过户登记的性质及效力
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浅谈房屋买卖合同中过户登记的性质及效力
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浅谈房屋买卖合同中过户登记的性质及效力
 
 
 
 
    在现实生活中,常常发生房屋买卖合同纠纷,其中房主“一房二卖”及房主卖房后反悔的现象较为突出。那么,对房屋买卖合同已实际履行,但并未办理过户登记手续的房屋买卖合同应如何看待,这就涉及到房屋买卖合同中过户登记的性质及效力问题。

    城市私有房屋管理条例第六条规定:“房屋所有权转移或房屋现状变更时,须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”因此,因买卖而发生房屋所有权转移的,应当办理所有权转移、变更登记手续,即通常所说的过户登记手续。这里的过户登记是物权变动时具有公示性质的登记。其目的在于向他人展示,标的物所有权已发生转移,若没有进行公示登记,则不发生物权变动的效力,不能对抗善意第三人。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》(一)第九条也规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不转移。”按照《城市私有房屋管理条例》的规定,房屋买卖中的过户登记就属于这种情况。

    办理所有权过户登记不是私有房屋买卖合同的有效要件,未办理过户登记,仅不发生所有权转移的效力,而不是买卖合同无效。这是因为,一方面,从合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有标的义务”,所以过户登记是已经生效的合同一方当事人应当履行的义务,房屋买卖未登记过户,买受人即不能取得房屋所有权,但房屋买卖合同本身并不因此而无效;另一方面,从城市私有房屋管理条例的规定也可以得出,所有权登记手续,仅是房屋所有权转移的必要程序,而并不是买卖合同有效的要件。该条例第七条规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时,购买的房屋,须提交房屋所有权证、买卖合同和契证。显然,买卖合同是办理所有权登记的必须证件,而无效合同是不能作为产权登记证明的。因此,有效的买卖合同是产权登记的根据之一,是办理所有权登记手续的证件,而所有权登记手续却不能成为合同有效的条件。如果未办理所有权登记手续的买卖合同是无效的,而所有权登记又须提交买卖合同和契证,这样就自相矛盾了。

    综上所述,在城市私有房屋买卖活动中,只要不存在合同法中规定的合同无效情形的,买受人就有权要求出卖人协助办理房屋过户登记手续,出卖人不得拒绝协助买受人办理房屋过户登记手续。否则,买受人可通过诉讼要求出卖人履行协助办理房屋过户登记手续,依法维护自己的合法权益。    
 

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