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房屋承租人优先购买权若干实务问题研究
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房屋承租人优先购买权若干实务问题研究
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房屋承租人优先购买权若干实务问题研究


    民法上的先买权制度,自拜占庭时期的罗马法于租佃关系中确立之后,被法、德民法典承继,并得以完善和发展。先买权作为一项历史悠久、影响深远的民商法律制度,它是指特定的民事主体依照法律规定,在出卖人出卖其标的物时所享有的以同等条件优先于他人而购买该标的物的权利。它打破了民法上平等赋权的原则,表现为一种民事特权。从历史和比较的角度来看,各国的立法例中的先买权类型主要是共有关系中各共有人的先买权和不动产用益关系中的先买权,尤其是租赁关系中承租人的先买权。近年来,随着我国住房制度改革和二级住房市场的开放,房屋买卖中涉及承租人优先购买权的争议日益增多,由于我国现行法律法规对处理此类纠纷规定得比较原则,导致司法实践中对涉及房屋优先购买权的性质、当事人告知义务和“同等条件”等方面存在诸多分歧,给这类案件的审理带来不少困难。有鉴于此,笔者拟对司法实践中房屋承租人优先购买权的若干问题加以探讨,以求教于法学界同仁。

    一、据以研究的案例

    1、A与B签订房屋租赁合同,承租B的营业门市二间,在租赁期内, B决定出售该门市,B先后两次将出售意图告知A,但均未明确告知A出售的价格及其他条件,A并未明确表示放弃购买。三个月后,B与第三人C签订门市出售协议书, C在协议签订后即向B付清全部购房款,但尚未办理产权过户手续。A得知后,以B侵犯其同等条件下的优先购买权为由诉至法院,要求判令B与第三人C的买卖行为无效,并主张以同样的条件优先购买承租的二店面。

    2、出售人甲以某一价格通知承租人乙是否购买承租的房屋,乙表示同意购买。由于出售方甲未能及时办好产权手续,双方一直无法签约。三个月后,出售人甲办好了产权手续并以同样价格将标的卖与了第三人。

    3、2001年5月,出租人甲与承租人乙签订了房屋租赁合同,签约后,甲、乙按约履行合同。租赁期间,2002年5月15日,甲向乙发出《意见征询书》,表明:决定出售该房屋,价格,询问乙在同等条件下是否行使优先购买权。如决定购买,请至甲处支付定金2万元,办理相关手续。如放弃优先购买权,则请书面回复。6月,甲还与丙签订了《房屋认购书》。约定:甲向丙出售该房屋,单价5,500元,总房价665,000元(一次性付款98%);原承租人购买该房屋,则该认购书自动失效。同年8月16日,乙未明确是否行使优先购买权。甲、丙正式签订了《商品房出售合同》,丙办出了该房屋的产权证。后该房屋涨价,乙以甲、丙之间的买卖行为侵犯其优先购买权为由向法院提起诉讼。请求法院判令甲、丙签订的房屋买卖合同无效;乙对承租之房屋享有优先购买权,并由甲根据与丙签订的《商品房出售合同》之条款与其签订房屋出售合同。一审法院审理认为,甲履行了其通知义务,而乙在接到通知后的3个月内没有主张过优先购买权,乙对系争房屋的优先购买权已经丧失,故对其主张优先购买权和要求确认甲、丙签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求,均不予支持。法院判决:驳回乙的诉讼请求。判决后乙不服,上诉至二审法院。二审法院审理后另查明,甲、丙签订的房屋认购书中将定金由通知乙时的2万元变更为1万元。二审法院以甲、丙签约时,甲减少了定金且并未将该变更的购买条件全部告知乙,未尽其通知义务,且条件不同等,侵犯了乙的优先购买权。故,二审法院判决撤销原审法院判决;甲与丙就系争房屋签订的《商品房出售合同》无效;甲按照与丙的条款与乙签订《商品房出售合同》,并参照该合同的约定付款和办证。

    4、甲、乙共有房屋4间,比例为各占两间,出租于丙,在租赁期限内,甲私下将其所享有的份额,以价款10万元转移所有权于丁。其后,房屋共有人乙、房屋承租人丙得知后,均表示:“愿出10万元购买之”,并主张优先购买权。各方当事人各执一词,形成纠纷,诉至法院,法院认为,承租人优先购买权和共有人优先购买权发生竟合,但是,共有人甲的优先权从属于物权的优先权,而承租人丙的优先权从属于债权的优先权,物权优于债权。因此,共有人甲的优先购买权优于承租人的优先购买权。

    上述案例的争执焦点主要有:1.优先购买权的法律属性是什么?2.优先购买权行使的条件是什么?如何理解出租方的“通知义务”,对法律规定的“同等条件”应作何理解?3.合同法230条规定的优先购买权是否具有物权性的追及效力?承租人优先购买权和共有人优先购买权的是否竟合?承租人优先购买权诉讼的性质?下面,我们先从优先购买权的法律属性入手并结合上述各个案例进行具体分析。

    二、对房屋优先购买权属性及其适用范围的认识

    (-)房屋优先购买权,具有以下几个基本属性
  1.房屋优先购买权为民事优先权之一,它依法律直接规定而产生,而且只能基于共有关系或房屋租赁关系而产生,是原共有人与其他共有人之间或出租人与承租人之间产生的特定的权利义务关系。优先购买权为形成权的一种,[ii]具有效力上的优先性。我国合同法第二百三十条明确规定了房屋承租人对于租赁房屋的优先购买权。房屋承租人的优先购买权是法定权利,无须当事人约定,自租赁关系成立时产生,在符合法定条件时可以行使。
  2.它是一种期待权。只有共有人或出租人在出卖房屋时,其他共有人或者承租人在同等条件下才产生这种权利。
  3.它是一种限制权。房屋共有人出卖自己所分得的房屋,出租人出卖自己的房屋虽是自己的权利,但法律规定了其他共有人或承租人在同等条件下有优先购买的权利,这一民事行为的限制性规定,是民事法律合法原则和防止权利滥用原则的体现。
  4.它是一种附条件的形成权。共有人出卖的房屋与其他共有人的房屋属于一个整体,或者是配套使用,其他共有人才能主张这种权利。出租人出卖的是承租人正在使用的房屋,并在规定的时间内才能主张这种权利。
  5.它是同等条件下的优先购买权,这是指优先购买权人所接受的出卖价格和其他合法条件与其他购买人相同或相一致的情况下优先购买权人所享有的权利。承租人优先购买权是一种在行使上附有限制条件的形成权。
  6.有一定的期限性。优先购买权有明确的期限限制,在规定的期限内优先购买权人已得知房屋出卖而不主张权利,期限届满后即丧失。它开始于卖方明确作出出售的意思表示并决定了出售条件时,至房屋买卖依法成交,所有权合法转移时止。

    (二)我国法律规定的房屋优先购买权的适用范围

    1、按份共有人的优先购买权
     《民法通则》第七十八条第三款规定“按份共有财产的各个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利”。这是一种以物权为基础而设定的优先购买权,是以所有权的份额即权利这一无体物作为买卖的标的物。
       2、共同共有人的优先购买权
    《若干意见》第九十二条规定“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”显然这也是以物权为基础的而设立的优先购买权,所不同的是买卖的标的物是有形物。但这一规定一方面规定原有的共有财产已经分割,说明了共有财产因分割后已转化为各个共有人独立财产。另一方面却又规定,如果出卖的财产与原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用,则前后矛盾,值得商榷。
     3、承租人的优先购买权
      承租人的优先购买权,是指出租人将出租房屋出卖时,承租人在同等条件下,依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《若干意见》第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第二百三十条也规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件下优先购买的权利。”《合同法》在债权关系基础上确定了优先购买权的制度。

    三、司法实践中审理房屋承租人优先购买权案件时应注意的几个问题
  (一)如何理解“出卖”

    出卖应做狭义的理解,即以移转房屋所有权为目的的等价有偿的交易行为,是有对价的。在出卖义务人向法定继承人出卖该标的物、被强制执行和破产时,优先购买权人能否行使其权利?对此,我国法律没有规定。德国民法典第511条规定:“在发生疑问时,先买权不扩及于为考虑将来的继承权而向法定继承人进行的出卖”;第512条规定:“对于强制执行或者从破产基金中的出卖,不得行使先买权。”我国将来立法时,可以借鉴德国民法典的上述规定,在上述场合,规定无优先购买权之行使,否则对出卖人的干预即属过分。在赠与、遗赠等非因买卖而转移标的物之情形,优先购买权也不得行使。在混合赠与,由于它更多地考虑到受让人的身份关系,与纯粹的买卖终究不同,其实质仍是赠与的性质,故也不得主张优先购买权。
   拍卖作为一种特殊的买卖方式,以“价高者得”为原则,并无“同等条件”可言。在拍卖程序中,竞买人获得最终的成交价,是完全依据合法程序进行的,如果在拍卖成交后,允许行使优先购买权,以竞买人的成交价购买房屋,则该行为违背了拍卖法的规定,致使竞买人的利益难以保障,产生行使优先购买权与拍卖法的冲突。为避免该冲突,在不得不采取拍卖方式时,根据拍卖法第十八条的规定,拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵,拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵,即优先购买权的情况,再由愿意竞买的人员参加竞拍。

    (二)如何理解优先购买权的行使期间

    各国(地区)法律,一般均规定了优先购买权的行使期限。《若干意见》第118条、《城市房屋管理条例》第11条均规定出租人(房屋所有人)出卖出租房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。
   优先购买权的行使期间中有下面几个问题:

    1、行使期间的起算的起点

    我国法律将承租人的优先购买权行使期限确定为出卖之前的三个月或合理期限内。那么,行使期间如何起算呢?一种观点认为,优先购买权行使期间应从出售人公开表达出售意图时开始,即案例1的情形。第二种观点认为,行使期间的起算应以出卖人与第三人成立买卖合同时为准。理由是,出卖人与第三人买卖合同不成立,没有确定的合同条款则不存在同等条件,优先购买权便没有成立基础。《德国民法典》也持此观点,其第504条规定:“对标的物有优先买受权的人,在先卖义务人与第三人对标的物订立买卖合同时,可以行使先买权。”《法国民法典》中的相关规定为:出卖人将打算让与的价格及条件,连同第三人的姓名、职业,通知优先购买权人。

    案例1中,若认为优先购买权行使期间应从出售人A向B公开表达出售意图时即开始计算,则在出卖义务人与第三人的买卖合同有效成立之前,只要权利人知悉出卖之情事,即得行使权利,则优先购买权也因其第二个条件“同等条件”难以确定而仍不能行使。笔者认为,只有在出卖义务人与第三人的买卖合同有效成立时(后),买卖条件才能确定,优先购买权行使的第二个条件“同等条件”才因具有参照系而得以确定、成就。所以,优先购买权才得以行使,行使期间的起算以第二种观点为宜。联系“同等条件”,行使期间的起算和优先购买权的行使才具有现实的意义。案例1中,出售人B仅向A公开表达了出售意图,鉴于价格等重要条件不确定,同等条件无法确定,A也并未明确放弃其优先购买权,所以,B 出售给C的行为侵犯了A的优先购买权。

    2、“提前3个月”计算的误区

    我国法律对承租人优先购买权的行使期间规定不一致,《合同法》相对于最高法院《若干意见》而言,是上位法,两者相矛盾,应以《合同法》为准。但是,由于《合同法》规定得较为含糊,司法实践中通常作法仍然是参照《若干意见》将三个月视为合理期限。实质上,“提前3个月”的计算,是以被出卖的标的物所有权转移时间,作为期限的终点,向前推算期限起点而计算的。其引发的错误是,标的物所有权转移的时间,只能在买卖关系结束后,才能确定,它根本不能指导在此之前当事人如何行为,无法操作。立法者只考虑到了法官在处理先买权纠纷时,能够便利地判断出卖人是否尽了提前三个月通知的义务,而未考虑义务如何履行。“提前3个月”的计算,只是给出卖人设定义务,却忽略了约束优先购买权人。立法者误认为“提前3个月通知”与“收到通知后三个月内”会产生同样效果,实际上,两者有着根本的差别。从各国立法来看,出卖人的义务仅为通知和一旦先买权人为同等条件的购买表示,便应履行转移标的物所有权的义务,期限是为约束先买权人而设。将来立法时,对先买权的规定,必须注意可操作性,规定先买权人于接到通知后一定期限内,应决定是否愿以时价购买。先买权行使期限应缩短,以降低时效期限内遭遇情势变更的机会。[iii]

    3、行使期间是供优先购买权人主张优先购买,还是供其实际购买?

    案例2 引发的问题是,行使期间是供优先购买权人主张优先购买,还是供其实际购买?对此《法国民法典》的规定非常明确:“优先购买权人在收到通知一个月内得以不属于诉讼程序的行为,就所通知的价格及行使优先购买权一事通知出让人,优先购买权人自向出卖人发出答复之日起,可有两个月的期限,以达成出卖契约。” 《法国民法典》对行使期限的规定,由主张阶段和订约阶段组成,而大多数国家的法律规定不明确。我们认为,借鉴法国的立法例,将来立法时,我国也要对优先购买权人规定了一个较长的主张期限,给其充分时间予以考虑与准备,主张期限以法律规定一至二月为宜。同时,优先购买权人在行使期限内主张优先购买后,还应为其留有一个合理的订约期限,供优先购买权人与出让人达成买卖契约。在要求双方订约的情况下,未达成协议,则应视为优先购买权人以默视方式放弃优先购买权。

    (三)如何理解通知义务

    出租人在决定出卖其房屋前,对承租人负有通知义务。如果出卖人违反通知义务,优先购买权人可以行使权利,请求法院宣告出卖人与第三人的房屋买卖合同无效,或者要求出卖人对其损失进行赔偿。由此可见,明确通知义务等相关法律问题,对优先购买权的行使有重要意义。

    第一,通知的内容是什么?是出卖的意图还是具体的出卖条件。如前所述,出卖人与第三人买卖合同不成立,没有确定的合同条款则不存在同等条件,优先购买权便没有成立基础。所以,通知的内容不仅仅是出卖的意图更是具体的出卖条件,只有这样,才能确定优先购买权人在该具体出卖条件下是否愿意购买,从而保全或丧失其在该具体条件下的优先购买权。如果出卖人对第三人降低了出卖条件,其仍负有向优先购买权人通知的义务,其原因在于通知的内容发生了变化。

    案例1中,B未将自己与第三人约定的条件告知A,A就无法就具体条件做出是否购买的意思表示,B属于违反法定通知义务的行为,对此,A可以行使其优先购买权,或者要求B赔偿损失。案例3中,由于出卖人对第三人降低了定金条件,其仍负有向优先购买权人重新通知的义务。
    第二,通知的行使方式。优先购买权,作为一项附有条件的形成权,在所附条件成就时,即可行使,且其行使,仅以权利人单方意思表示向先卖义务人为之即可,而无需遵守对买卖合同规定的形式。即该意思表示一经送达至出卖义务人,则权利人与义务人之间的买卖契约即告成立,无需义务人之承诺。为杜绝争议,将来立法时可以借鉴台湾地区《耕地375减租条例》第15条的规定,要求出卖人(出租人)将出卖的条件以书面的形式通知承租人。出卖的条件主要指价格,包括支付条件等,且要求承租人签收。
    第三,通知的举证责任。在出卖人与优先购买权人发生纠纷时,应当是“谁主张谁举证”。具体来说,由出卖人承担通知义务的举证责任,由优先购买权人承担在法定期限内表示愿意购买的举证责任。因此,在实践中,通知与答复行为应当尽量采取书面形式。

  (四)如何理解“同等条件”

    优先购买权人行使优先购买权的基本前提是在同等条件下较之第三人优先购买,所获得的是交易机会而不是交易中的优惠。审判实践中,对“同等条件”的理解历来有两种不同观点,一是绝对同等说,即认为先买权人认购的条件与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说,即认为先买权人购买条件与其他买受人条件大致相等,便视为同等条件。

    笔者认为,“同等条件”的基本内容是指购买人给定的关于购买房屋的条件,主要包括两个方面:一是价格条件,二是价款支付条件。购买人给定的购买标的物的价格条件与出卖人有着直接的利害关系,可以称是同等条件中的首要基本条件,是第一位的。价款支付条件是第二位的,它是在价格条件已经确定的前提下才考虑的。价款支付条件主要是指支付价款的时间和次数,在最短的时间里一次性支付价款与在很长时间里分期支付价款相比显然是不同等的,可以导致间接损害出卖人的利益,所以,价款支付条件必须列入“同等条件”的内容范畴。[iv]只有在两个条件都同等,优先购买权人才得以行使优先购买权。

    案例3中,二审法院认为,甲在出卖系争房屋前,虽给予了承租人三个月的合理期限,但是,在甲、丙签约时,甲减少了定金且并未将该变更的购买条件全部告知乙,显系未尽其通知义务,且条件不同等。甲在给予丙的新的买房条件下,负有重新通知乙的义务,行使期间应该重新起算。乙在新的条件下,仍享有优先购买权。由于在新的条件下,甲在乙未明确表示放弃其行使优先购买权前,任何人不得侵犯其优先购买权。故,二审法院判决撤销原审法院判决;甲与丙就系争房屋签订的《商品房出售合同》无效;甲按照与丙的条款与乙签订《商品房出售合同》,并参照该合同的约定付款和办证。

    实践中,对履行期限、付款方式、定金等条款,不应苛求绝对的同一。对于同等条件的掌握应由法官根据具体案情,合理运用自由裁量权,作出正确的判断。同时,不能忽视对出卖人与第三人之间可能存在的特殊的利益关系,如买受人的信用和履约能力,出卖人与买受人之间的身份和情感因素等。对其同一,应首先建立在保障出售人能够充分实现交易利益的基础之上。如出售人基于对第三人的信任,同意第三人在一个较长时间内分期付款或同意先交割后付款或减少定金等。在优先购买权人主张优先购买时,显然不能照此办理,可以借鉴德国的规定,要求先买权人必须为延期偿付的价金提供担保,方能成立。

    (五)如何界定房屋承租人优先购买权的法律性质,房屋承租人优先购买权是否具有追及效力

    案例3的关键问题是:原告的优先购买权是否可以对抗被告与第三人之间的物权转让行为,对此问题的不同理解将导致对案件的不同处理结果。第一种观点认为,按照物权公示原则,第三人通过其与被告的物权转让行为,已经善意合法地取得了房屋的所有权,原告不能再主张对同一标的的所有权。但原告不能行使优先购买权的损失,可以向被告请求赔偿。第二种观点认为,根据“买卖不破租赁”原则,第三人虽然合法地取得了房屋的所有权,但没有影响原告的租赁权,原告并未受到损害,所以,原告的诉讼请求不应支持,原告可以凭其与被告之间形成的租赁合同关系,继续行使租赁权。第三种观点认为,被告与第三人之间的买卖行为,侵害了原告的优先购买权,原告可以请求法院宣告该买卖行为无效,在与第三人同等的价格条件下优先取得房屋的所有权。二审法院采纳了第三种观点,赋予承租人优先购买权以物权的追及效力。即出卖人基于与第三人之间买卖合同向第三人转移了所有权,优先购买权人仍可主张出卖人与第三人间之间的物权变动行为无效,使物权回复至该物权变动行为之前的状态,且直接判定出租人与承租人成立以其与第三人合同为相同内容的买卖合同。

    房屋共有人的优先购买权系物权性质的请求权,应该是一个不争的共识。基于共有是物权关系,它因被视为按份共有人所有权的延伸权利而获得物权效力。但是,关于房屋承租人优先购买权的法律性质是否是物权性的,国内外学者有不同的见解,存有争议。笔者认为我国《合同法》第230条、第118条,《城市私有房屋管理条例》第11条规定的承租人的优先购买权,是法律、行政法规创设的一项财产请求权,而非实质意义上的物权。物权,是权利主体在法律规定的范围内,对物的直接管理和支配,并排除他人干涉的民事权利。物权是对世权,其主体实现其权利,不需要他人的允许或协助。在立法无明确规定的前提下,将承租人的优先购买权界定为物权性,就违背了物权法定的基本原理。首先,承租人对出租房屋所享有的占有、使用的权利是基于房屋租赁合同而产生的债权,承租人并不具有对承租房屋的直接管理和支配权;其次,承租人虽享有在一定期限内对承租房屋的排除他人干涉的民事权利,但该民事权利的基础是出租人与承租人之间的房屋租赁合同,是以该合同创设的债权为基础的,与基于物权而产生的排除他人干涉的民事权利不同。承租人享有的优先购买权是一项财产请求权,是依法律、行政法规的规定产生的,且只有在特定的法律事实——出租人出卖出租房屋的情况出现时,才能实际行使该项权利。同时,法律、行政法规赋予承租人的优先购买权不是任意性的,承租人必须在符合一定条件的情形下(同等条件)才可以实现。所以,宜将承租人的优先购买权界定为法律、行政法规规定的一项财产请求权。[v]

    关于优先购买权的立法例,我国台湾地区有债权性的,也有物权性的规定。债权性的规定在《土地法》第104条。它规定:“基地出卖时,地上权人、典权人或承租人有依同样条件优先购买之权。房屋出卖时,基地所有权人有依同样条件优先购买之权。其顺序以登记之先后定之。前项优先购买权人,于接到出卖通知后10日内不表示者,其优先权视为放弃。出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者,其契约不得对抗优先购买权人。”有些大陆学者基于上述规定,认为该104条优先购买之权具有物权效力,可以对抗第三人,而忽略考虑了台湾地区施行物权无因性的前提,没有注意“契约”两字。台湾地区“最高法院”47年第152号判例认为:在该第三人尚未取得该基地的所有权时,仍可行使优先购买之权;然若基地所有人卖与他人且已为物权变更登记时,则承租人仅能向基地出租人请求赔偿,不得遽指该项买卖无效,明确了该优先购买权的债权性。

    关于物权性的优先购买权,则规定在台湾地区《耕地375减租条例》的第15条。立法宗旨是出租人与第三人所订立的契约(包括买卖契约及所有权移转契约),对于承租人而言,不生效力,承租人仍得行使优先购买权。第三人纵为善意,亦不得对抗承租人。[vi]所以,对于承租人的优先购买权的效力,应该视其所达成的经济作用是否十分重大通过立法明确规定。根据我国《立法法》的精神,为弥补《合同法》第230条未规定房屋承租人的优先购买权的效力的缺憾,应该联系具体国情,对承租人的优先购买权是一种什么性质的请求权,在我国将来的物权立法中给予明确的界定。

    (六)承租人优先购买权和共有人优先购买权是否竟合的问题

    案例4的关键问题是:按份共有人优先购买权和承租人优先购买权是否竞合?在房屋共有和房屋租赁关系中,共有人转让其份额时,其他共有人在同等条件下有优先购买权。房屋租赁关系中,出租人转让租赁物,承租人在同等条件下有优先购买权。在共有人将其财产出租给承租人并在租赁期间转让其份额时,是否会发生共有人优先购买权和承租人优先购买权的竞合呢?若两者都主张自己的权利,那么谁的优先权更优先?一种观点认为,按份共有人所享有的优先购买权是按份共有权中派生出来的一项权利,属物权。尽管法律对承租权加以物权化,但其实质上仍属于债权。根据物权优于债权的原则,共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。另一种观点认为,承租人优先购买权具有物权的效力,而共有人的优先购买权是共有人之间的权利义务关系,并无对抗第三人的效力,仅有债权的效力。因此,承租人优先购买权优于共有人的优先购买权。[vii]

    笔者认为,按份共有人优先购买权与承租人优先购买权不可能发生竞合。在按份共有人转让其份额时,只能由其他按份共有人行使优先购买权,在出租人转让租赁物时,只有承租人才能行使优先购买权,因为份额与实物非属同一,故不发生竞合的问题。

    首先,从两者的客体性质来分析不会发生竞合。共有人主张优先购买权,其在现行法上的根据是:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”承租人主张优先购买权,其现行法上的根据是:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 前者系针对共有人转让共有份额而言,优先购买权的客体是各按份共有人的共有份额。而承租人的优先购买权乃针对出租人出卖租赁房屋而设,优先购买权的客体是具体的物。在共有物出租给他人使用的情况下,当(一个或数个)按份共有人转让其共有份额时,其他共有人在同等条件下有优先购买权,而承租人并不享有优先购买权。当(全体)按份共有人作为出租人转让共有物(租赁物)时,也只有承租人在同等条件下有优先购买权,而不存在按份共有人的优先购买权。共有份额之不同于共有物,在民法理论上,尤为明显。因此,两优先购买权的客体完全不同,两者非水不犯河水,根本无从并存乃至发生冲突,没有可比性。

    其次,从转让的前提条件分析也不会发生竞合。共有人优先购买权行使只要满足形成权要求即可。共有人转让共有份额可径自行使,而不需其他共有人的同意,只要出卖人把份额出售给第三人,其他共有人就可在同等条件下主张优先购买权。而承租人要行使共有房屋的优先购买权的条件是多重的,首先是有全体共有人的同意,然后才可论及承租人优先购买权的行使。此时,由于共有人均作为了出卖人,不存在共有人的优先购买权问题,何来竞合?此时共有人的优先购买权根本就无从谈起,自然只能由承租人才得行使优先购买权。[viii]

    纵上,案例4中两优先购买权因客体不同,前提基础不一致,而无法发生竞合。由于共有权和共有份额的抽象性和特殊性,在讨论共有人优先购买权与承租人优先购买权竞合问题时,往往将个别共有人与全体共有人、共有份额与共有物的特定部分等混为一谈,这也是造成认识上存在分歧和实践中错误的主要原因。

    (七)优先购买权纠纷的诉讼程序处理

    1、当事人的诉讼地位

    优先购买权纠纷案件,往往涉及出卖人、受买人、主张优先购买权人等多人参加诉讼,对于在诉讼中他们各自的诉讼地位问题,各地法院掌握不尽一致,可分以下几种情况处理。

    (1)买卖关系尚未成立的,优先购买权人因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼,优先购买权人是享有权利的一方,出卖人是负有义务的一方,根据优先购买权人的性质和特征,买受人虽与本案有一定的关系,但案件的实体处理结果同他没有法律上的利害关系,其将不作为案件当事人参加诉讼,法院也不宜依职权追加其为当事人。如果案情需要由买受人出庭才能查清事实真相,可以作为证人出庭作证。

    (2)买卖关系已经成立的,优先购买权人主张权利提起诉讼,应将出卖人列为被告,将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼,这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系,如果优先购买权人胜诉,买受人应将因买卖关系无效而返还标的物;如果出卖人胜诉,买受人可合法受让和占有标的物。因此,买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。

    (3)出卖人与买受人因买卖关系发生纠纷引起诉讼,在诉讼过程中,优先购买权人主张优先购买权的,优先购买权人应以有独立请求权的第三人的资格参加诉讼。[ix]

    2、优先购买权之诉的性质
  承租人的优先购买权是一种形成权,只要条件相同,承租人的单方意思表示就能使承租人与出租人之间形成以出租人与第三人的同等条件为内容的合同。笔者认为,在优先购买权人主张优先购买权时,其诉讼请求不仅应当要求确认出卖人与第三人之间的房屋买卖合同无效,而且应同时要求法院在法律文书中确定其与出卖人之间形成同与出卖人与第三人间买卖条件的买卖合同,以免讼累或其他可能发生的损害优先购买人利益的事由。

    如果承租人在提起诉讼时,并未提出要求按同等条件购买承租房屋,人民法院无权对此实体问题直接加以判定。因为我国民事诉讼实行自愿诉讼原则,人民法院无强制起诉权,尽管人民法院做出是否宣告房屋买卖合同无效的决定与要求承租人以同等条件购买承租房屋有密切关系,甚至直接涉及房屋出租人的利益,但人民法院不能对上述两个不同的诉讼合并处理。

    如果承租人提出确认房屋买卖合同无效之诉时,不同意购买承租房屋,导致一旦法院确认出租人与第三人的房屋买卖关系无效,出现涉讼房屋无法出售的情形,此时,承租人要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求显然属于恶意之诉。为防止上述情形的发生,承租人在提起诉讼时,如果明确表态不愿意购买承租房屋,且出租人与第三人无恶意串通侵害承租人利益,房屋买卖合同也符合法律规定,无其它违法行为的情形,则人民法院不宜直接宣告房屋买卖合同无效,应以承租人是否同意按同等条件购买承租房屋为前提来断定是否需要支持其诉讼请求。法院在处理优先购买权纠纷时,还可以要求优先购买权人将相应的购物款项先行交至法院,由法院暂行保管,以确保在法律文书生效后优先购买交易的顺利完成。这样一方面可以防止出租人利用优先购买权恶意提起诉讼的机会,阻挠出租人正常出售房屋,又有利于房屋价值的充分实现,同时保护了善意第三人的合法利益,使法律价值得以真正体现。[x]

 


 我国《城市私有房屋管理条例》第11条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《若干意见》)第118条和《合同法》第230条均规定了承租人的先买权制度。
[ii] 形成权系赋予权利人得依其意思而形成一定法律效果的法律之力,相对人并不负有相对应的义务,只是受到拘束,须容忍此项形成及其法律效果。”参见王泽鉴著:《民法总则》,中国政法大学出版社,2001年7月第1版,第97页。
[iii] 刘云升:《先买权制度法律价值等诸问题的探讨--兼论先买权制度在未来民法典上的定位》载《河北法学》 2000年,第5期,第 37页。
[iv]刘毅勤:《房屋优先购买权制度及其存废之我见》载《民商法理论研究》,第1999(1)期, 第67页。
[v]魏秀玲:《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》载《政法论坛》,2003年,第3期,第65页。
[vi]郑玉波著:《民商法问题研究》第一卷,第425页,三民书局。
[vii]黄萍:《优先购买权问题探讨》载《上海政法管理干部学院学报》2002年,第4期,第41页。
[viii]宋宗宇、向艺:《共有人与承租人优先购买权的竞合》载《甘肃政法学院学报》,2004年,第1期,第57页。
[ix]蒋祥林、余向阳:《房屋优先购买权的法律认识及其司法保护》载《上海政法管理干部学院学报》2003年第4期,第57页。
[x]魏秀玲:《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》载《政法论坛》2003年,第3期,第65页。

 

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