海南省高级人民法院 海南中盐旅游股份有限公司等诉三亚市太华实业开发公司等其他土地使用权一案[名为合作]

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海南省高级人民法院 海南中盐旅游股份有限公司等诉三亚市太华实业开发公司等其他土地使用权一案[名为合作]     添加时间：[ 2006-10-16 21:56:04 ] 浏览次数：[ 236 ]     海南省高级人民法院 民事判决书 （２００１）琼民终字第２９号 　　上诉人（原审被告）　海南中盐旅游股份有限公司（以下简称中盐公司），住所地海口市金盘路４１号金花公寓Ｂ栋。 　　法定代表人　谭洽，董事长。 　　委托代理人　王国仲，中盐公司法律顾问。 　　委托代理人　刘晰，海南泽田律师事务所律师。 　　被上诉人（原审原告）　三亚市太华实业开发公司（以下简称太华公司），住所地三亚市南边海区南边海路南海山庄。 　　法定代表人　李记平，总经理。 　　委托代理人　赵启君，海南天泽律师事务所律师。 　　委托代理人　郭健君，海南天泽律师事务所律师。 　　被上诉人（原审第三人）　三亚市金鸡房地产开发公司（以下简称金鸡公司），住所地三亚市河西西路腾龙二幢２５０４号室。 　　法定代表人　蒙美敏，总经理。 　　委托代理人　胡琼莉，金鸡公司职员。 　　上诉人中盐公司因与被上诉人太华公司、金鸡公司土地转让合同纠纷一案，不服三亚市中级人民法院（２０００）三亚民初字第３７号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中盐公司委托代理人王国仲，被上诉人太华公司法定代表人李记平，委托代理人赵启君、郭健君，被上诉人金鸡公司委托代理人胡琼莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 　　原判认定：１９９１年５月２８日，原告太华公司与第三人金鸡公司签订一份《联营开发合同书》，约定：双方联营开发位于三亚市羊栏镇海坡区桶井段２００亩滩涂土地，建设“凤凰新村开发区”，由原告以第三人的名义向有关单位办理有关手续和负担相关费用。１９９２年１月１８日，原告以第三人名义与三亚市土地管理局（以下简称市国土局）签订《国有土地使用权协议出让合同书》。同年７月２２日，海南省国土局以琼国用（１９９２）６０号文批准上述合同。１９９２年８月３日，原告与第三人签订《联营开发合同书（１９９１．５．２８）补充协议》，约定原告退出“凤凰新城”后期开发，第三人付给原告前期费用、征地款、青苗补偿费、土方工程费、围墙款等费用共计６６６０万元。１９９３年１０月１８日，原告与被告中盐公司签订《土地转让协议书》，约定原告按每亩３８．５万元价格、总价款３８５０万元将凤凰新城项目用地约１００亩土地转让给被告。同年１０月２０日，被告与第三人签订《关于三亚中盐城项目合作的协议书》，约定双方合作开发兴建“三亚中盐城”；被告投入资金９０００万元，第三人投入上述１００亩土地。同日，第三人与原告签订《关于（９２．８．３）补充协议之补充协议》，约定第三人同意将上述土地划归原告，用于抵偿第三人所欠原告的３３３０万元债务。同年１０月２１日，被告、第三人和原告签订《（１９９３．１０．２０）关于三亚中盐城项目合作的协议书的补充协议》，约定原《关于三亚中盐城项目合作的协议书》第六条第二点、第八条第二点关于第三人的责任改为由原告承担；项目用地手续（包括退股手续）办理完后，原告、被告不再向第三人主张权利。同年１０月２７日，市国土局以市土字（１９９３）３０号批复，同意第三人将上述１００亩土地用于与被告联营。同年１０月３０日，市国土局向第三人发出《联营用地缴款通知书》，确定第三人应缴款为２１７４９４１．２５元。同年１１月３日，原告以第三人名义向市国土局缴交了上述款项。同年１１月６日，市国土局向第三人及被告颁发（１９９３）地（证）字第７３号《建设用地许可证》。１９９４年３月１５日，被告与第三人签订《退股协议书》，约定第三人退出三亚中盐城合作项目的１００亩土地股份。市国土局于同年３月２２日以市土字（１９９４）３５号批复，同意第三人退出与被告联营合作的１００亩土地股份。同年３月３１日，市国土局给被告颁发了（１９９４）地（证）字第３号《建设用地许可证》，将上述１００亩土地的用地单位确认为被告。被告已先后收到原告送交的市国土局市土字（９３）３０号文件、（９３）地证字第７３号《建设用地许可证》、（１９９４）地（证）字第３号《建设用地许可证》、市土字（１９９４）３５号批复和用地红线图原件。原告与被告双方确认，被告共付给原告土地转让款２３９０万元，其中１３５０万元以原告所欠被告款项及其利息冲抵。 　　原判认为：原告以第三人名义取得土地２００亩，并使该地具备了转让条件，然后将该地西边的１００亩土地使用权转让给第三人，将东边的１００亩土地使用权转让给被告。原告在与被告签订《土地转让协议书》之后，已依法取得了房地产开发经营资格。原告与第三人签订的《联营开发合同书》及其补充协议、原告与被告签订的《土地转让协议书》、原告与被告及第三人签订的《（１９９３．１０．２０）关于三亚中盐城项目合作的协议书的补充协议》等，是各方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应认定有效。第三人已实际退出土地联营，土地使用权转让所产生的权利义务由原告和被告承受，与第三人无关。原告已按合同约定将１００亩土地使用权转让给被告，并办理了土地使用权变更登记手续，缴交土地转让税款，履行了全部合同义务。被告已收到原告提交的用地批准文件、《建设用地许可证》和红线图原件。原告主张被告应按合同约定支付尚欠土地转让余款１４６０万元及其利息，于法有据，应予支持。据此，作出判决：“一、原告与第三人１９９１年５月２８日签订的《联营开发合同书》及其补充协议、原告与被告１９９３年１０月１８日签订的《土地转让协议书》、原告与被告及第三人１９９３年１０月２１日签订的《（１９９３．１０．２０）关于三亚中盐城项目合作的协议书的补充协议》合法有效，应继续履行；二、被告应于本判决生效之日起三十日内付清所欠原告土地转让款１４６０万元及其利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自１９９４年４月１０日起计算至本判决限令还清欠款之日止）。逾期付款，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。” 　　中盐公司不服原判，向本院上诉称：太华公司与金鸡公司签订联合开发合同书之后，又签订补充协议，约定太华公司退出联合开发，“凤凰新城”交给金鸡公司开发，由金鸡支付６６００万元给太华公司。上诉人在不知情的情况下，与太华公司签订土地转让协议。太华公司为使其转让土地的行为合法化，又与金鸡公司签订补充协议之补充协议，约定金鸡公司将这１００亩土地抵给太华公司。在同一天，上诉人也与金鸡公司签订了合作开发该１００亩土地的协议书。这就出现了“一女二嫁”的情况，即金鸡公司将该１００亩土地抵给太华公司，又将该１００亩土地用于与上诉人合作开发。太华公司将不属于自己的土地转让给上诉人，显然无效。金鸡公司与上诉人签订联合开发协议书后，该１００亩土地的权利义务最终由上诉人享有，并已依法办理了变更登记手续。金鸡公司转让土地给上诉人的行为，合法有效。上诉人从金鸡公司取得土地使用权，与太华公司无任何权利义务关系；太华公司不具备本案原告主体资格，应驳回其诉讼请求。太华公司答辩称：答辩人是讼争１００亩土地的合法使用权人。答辩人以金鸡公司名义通过受让方式取得本案涉及的２００亩土地使用权，并已支付受让土地所发生的前期费用、征地款、补偿费、土方工程费等各项费用，对该地进行投资开发，使该地具备转让条件。答辩人虽与金鸡公司签订补充协议，约定答辩人退出合作，但双方后来又签订了补充协议，确认本案讼争的１００亩土地划归答辩人。金鸡公司只不过是答辩人行使土地使用权的一个载体。本案讼争的１００亩土地不存在“一女二嫁”。在中盐公司与金鸡公司签订土地合作协议后仅一天（即９３年１０月２１日），三方签订了补充协议，约定由答辩人履行合作协议中金鸡公司所应承担的责任，金鸡公司退出合作，从法律形式上完成了主体变更。事实上，上诉人履行与答辩人签订的土地转让协议，向答辩人直接支付了２３９０万元土地转让款；我公司也按照协议约定承担税费，为上诉人办完所有用地手续并将其交付给上诉人。在本案起诉之前，上诉人从未就土地转让主体问题和土地权属问题提出异议。虽然答辩人取得土地使用权是借用金鸡公司名义进行的，但并不违反禁止性法律规定，不足以导致转让协议无效。请求依法驳回上诉人的无理上诉请求。金鸡公司答辩称：本案的关键问题是谁拥有讼争地块的使用权。虽然２００亩土地使用权在本公司名下，但是支付土地补偿款和相应税费、进行投资开发的是太华公司。太华公司实际上享有该地块的土地使用权。上诉人已明知并认可三方的关系，而且履行其与太华公司签订的土地转让合同。土地使用权变更手续也早已办在上诉人的名下。原审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人无理缠讼，应依法驳回其上诉。 　　经审理查明：１９９１年５月２８日，太华公司与金鸡公司签订一份《联营开发合同书》。该合同约定：双方联营开发位于三亚市羊栏镇海坡区桶井段２００亩滩涂土地，建设“凤凰新村开发区”；以金鸡公司名义向市建委、国土局、市政府、省政府申报；太华公司派员办理有关手续并负责经费；太华公司负责该区的开发建设，并负担一切资金；该区开发完毕后，以金鸡公司名义转让给第三人，价格由太华公司决定；经济风险，如亏损，由太华公司承担；三年内，太华公司向金鸡公司支付１２万元作为所得利润。１９９２年１月１８日，太华公司法定代表人李记平作为签约代表人，以金鸡公司名义与三亚市国土局签订上述２００亩土地的《国有土地使用权协议出让合同书》。同年７月２２日，海南省国土局以琼国用（１９９２）６０号文批准上述合同。同年８月３日，太华公司与金鸡公司签订《联营开发合同书（１９９１．５．２８）补充协议》（以下简称９２．８．３补充协议），约定太华公司退出“凤凰新城”后期开发，条件是金鸡公司付给太华公司前期费用、征地款、青苗补偿费、土方工程费、围墙款等费用及增值应得利润，共计人民币６６６０万元。该补充协议还规定了分期付款的期限和金额，并约定如果金鸡公司逾期付款，太华公司有权终止本补充协议，执行原合同。太华公司于同年８月７日以金鸡公司名义办理了上述２００亩土地的《建设用地许可证》，证号为［１９９２］地（证）字第９８号。１９９３年１０月１８日，太华公司与中盐公司签订《土地转让协议书》，约定太华公司将金鸡公司授权处理的凤凰新城１００亩土地（即本案讼争的土地），以每亩３８．５万元价格、总价款３８５０万元转让给中盐公司。该协议约定付款方式为：中盐公司在接到市国土局批准项目联营文件后，三日内支付人民币２００万元，作为第一期购地款；市国土局将该地红线图办到金鸡公司和中盐公司名下之日，中盐公司原贷给太华公司的１０００万元停止计息，该款连同利息转为第二期购地款；在太华公司将该土地使用许可证、土地红线图交给中盐公司后七日内，中盐公司将第三期购地款８００万元支付给太华公司；余款由中盐公司在１９９４年６月３０日前支付给太华公司。１９９３年１０月１９日，太华公司和金鸡公司召开关于处理金鸡公司与太华公司“凤凰新城”２００亩土地债权债务问题的会议，讨论９２．８．３补充协议的执行问题。会议最后明确：金鸡公司没有能力支付余款，同意退回１００亩土地给太华公司。同年１０月２０日，金鸡公司与太华公司签订《关于（９２．８．３）补充协议之补充协议》（以下简称９３．１０．２０补充协议），约定金鸡公司同意将＂凤凰新城＂东边１００亩土地（即本案讼争的土地）划归太华公司，用于抵偿金鸡公司所欠太华公司的３３３０万元债务。同日，中盐公司与金鸡公司签订《关于三亚中盐城项目合作的协议书》，约定双方合作开发＂三亚中盐城＂；中盐公司投入资金９０００万元；金鸡公司投入土地１００亩，折合３０００万元。次日，中盐公司、金鸡公司和太华公司三方签订《（１９９３．１０．２０）关于三亚中盐城项目合作的协议书的补充协议》（以下简称三方协议），约定原《关于三亚中盐城项目合作的协议书》第六条第二点和第八条第二点规定的金鸡公司责任由太华公司承担；项目用地手续（包括退股手续）办理完后，太华公司、中盐公司不再向金鸡公司主张权利；今后该地块所发生的一切纠纷均由太华公司与中盐公司协商解决，与金鸡公司无关。同年１０月２７日，市国土局以市土字（１９９３）３０号批复，同意金鸡公司将上述１００亩土地用于与中盐公司联营。１０月２８日，金鸡公司向市国土局出具付款委托书，委托太华公司向市国土局支付凤凰新城三亚中盐城联营项目用地应缴款。１０月３０日，市国土局向金鸡公司发出《联营用地缴款通知书》，确定金鸡公司应缴增值费和土地管理费等共计人民币２１７４９４１．２５元。上述款项由太华公司于１１月３日通过金鸡公司帐户向市国土局缴交。１１月６日，市国土局给金鸡公司和中盐公司颁发上述１００亩联营土地的《建设用地许可证》，证号为（１９９３）地（证）字第７３号。１１月９日，太华公司将市土字（９３）３０号批复、（１９９３）地（证）字第７３号《建设用地许可证》和联营用地红线图交给中盐公司。１９９４年３月１５日，中盐公司与金鸡公司签订《退股协议书》，约定金鸡公司退出三亚中盐城合作项目股份，联营协议中金鸡公司的土地折股２５００万元退还给金鸡公司，原金鸡公司的联营股份归中盐公司所有。１９９４年３月２２日，市国土局以市土字（１９９４）３５号批复，同意金鸡公司退出与中盐公司联营合作的１００亩土地股份。同年３月２９日，市国土局向金鸡公司发出《转让用地缴款通知书》，要求金鸡公司缴交土地转让增值款６９９９４７．６８元。同日，太华公司向金鸡公司付款６９９９４７．６８元，由金鸡公司向市国土局交清上述款项。同年３月３１日，市国土局将上述１００亩土地的《建设用地许可证》办理到中盐公司名下，证号为（１９９４）地（证）字第３号。同年４月９日，中盐公司收到太华公司送交的市土字（１９９４）３５号批复、（１９９４）地（证）字第３号《建设用地许可证》和红线图原件各一份。太华公司与中盐公司双方确认，中盐公司已付给太华公司土地转让款２３９０万元，其中１３５０万元以太华公司所欠中盐公司款项及其利息冲抵。太华公司收取土地转让款，均以自己名义给中盐公司出具收据。因中盐公司拖欠太华公司土地转让款，双方曾在三亚和海口进行协商，但未达成一致意见。太华公司于１９９８年６月１日去函中盐公司，要求支付尚欠的土地转让款，或者将受让的１００亩土地的５０％用于冲抵债务。中盐公司在复函中对转让费为３８５０万元没有提出异议，但表示对利息计算有异议。中盐公司在２０００年７月１８日给太华公司的复函中提到，自９３年１０月１８日签订土地转让协议后，尽管大气候变化造成不少困难，但相互之间仍保持良好合作。 　　由于中盐公司在取得上述１００亩土地的使用权之后，未按规定进行开发，三亚市人民政府于２０００年１２月２０日以三府（２０００）２６２号文，决定依法无偿收回中盐公司已经取得的上述１００亩土地的使用权。 　　本院认为：太华公司与金鸡公司签订《联营开发合同书》的真实意思表示是，太华公司借用金鸡公司的名义，申报项目、办理用地手续并进行开发建设。《联营开发合同书》签订之后，太华公司以金鸡公司名义与土地管理部门签订了包括本案讼争土地在内的２００亩土地的出让合同，办理了用地批准手续，支付了征地款等有关费用，并投入资金对该地进行了前期开发。该地的使用权实际上属于太华公司，金鸡公司对此并无异议。虽然太华公司与金鸡公司后来签订９２．８．３补充协议，约定太华公司以６６６０万元的价格将上述２００亩土地转让给金鸡公司，但是该协议还明确约定，如果金鸡公司不依约履行付款义务，太华公司有权终止本协议，执行原联营合同。上诉人中盐公司主张９２．８．３补充协议签订后太华公司已退出联营，上述２００亩土地已属金鸡公司享有。这一主张，曲解了太华公司与金鸡公司订立９２．８．３补充协议的真实意思。由于金鸡公司仅向太华公司支付土地转让价款的一半，太华公司于１９９３年１０月１８日将本案讼争的１００亩土地转让给中盐公司，这完全符合９２．８．３补充协议关于金鸡公司不依约履行付款义务时太华公司有权终止协议的约定。而且，太华公司与中盐公司签订上述１００亩土地的转让合同已事先得到金鸡公司同意（《土地转让合同》第一条写明太华公司将金鸡公司授权处理的１００亩土地转让给中盐公司）。事后，金鸡公司又通过签订９３．１０．２０补充协议和三方协议，表明对太华公司与中盐公司之间的土地转让行为予以确认。《土地转让合同》写明金鸡公司授权太华公司处理该地，可见，中盐公司对太华公司与金鸡公司在该地块上的权利义务关系，是清楚的。中盐公司上诉称其在不知情的情况下与太华公司签订《土地转让合同》，显然与事实不符。 　　由于本案讼争的１００亩土地的用地批文和《建设用地许可证》等均在金鸡公司名下，形式上的使用权人与实际使用权人不一致，中盐公司只有与金鸡公司签订土地转让或合作协议，才能将该土地的使用权变更到其名下，因此中盐公司又与金鸡公司签订一份《关于三亚中盐城项目合作的协议书》也是在情理之中。根据上述合同（包括协议，下同）的内在联系、合同履行情况以及双方当事人就合同履行进行磋商的往来信函，可以认定《土地转让合同》是太华公司与中盐公司的真实意思表示，双方当事人实际履行的是《土地转让合同》。《关于三亚中盐城项目合作的协议书》、《退股协议书》只是为办理土地使用权变更登记手续需要而签订的。中盐公司主张本案讼争土地“一女二嫁”即金鸡公司重复处分讼争土地，缺乏事实根据。中盐公司、太华公司和金鸡公司签订的三方协议进一步明确约定，项目用地手续（包括退股手续）办理完后，太华公司、中盐公司不再向金鸡公司主张权利；今后该地块所发生的一切纠纷均由太华公司与中盐公司协商解决，与金鸡公司无关。金鸡公司也明确表示太华公司是讼争土地的实际使用权人，本案土地转让与金鸡公司无关。中盐公司提出其从金鸡公司取得土地使用权，与太华公司无任何权利义务关系，太华公司不具备原告主体资格的主张，理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中盐公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，其理由不成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定，判决如下： 　　驳回上诉，维持原判。 　　本案二审案件受理费人民币１２３０１０元，由上诉人中盐公司负担。 　　本判决为终审判决。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审　判　长　简万成 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 审　判　员　王志勇 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 代理审判员 吴素琼 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二ＯＯ一年七月二十七日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 书　记　员　苏志辉