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广州房价,进入十年循环周期?
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广州房价,进入十年循环周期?
fdc123.net   2008/06/25   作者:佚名   来源:    人气:23
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从1998到2008年的十年间,广州房价历经了六年的低迷期,四年的上升期,再到目前的前景不明,是重新进入到十年一劫的下滑通道?还是短暂停顿后的持续繁荣?市场各方意见纷纭。
  我们期望从十年前后大的经济环境、供求关系、购买实力强弱等方面分析比较,梳理出十年前后的异同,为未来广州的房价走势给大家提供一点参考。
  经济环境:通缩对通胀
  1998年3月21日,存款准备金率从13%下调到8%,一次下调5%,这是中国20多次调整存款准备金率中幅度最大的一次,从中可以感受到当时通缩的强度。本来,实行扩张的财政政策,对房地产及金融业是极大的利好,但当时扩张的财政政策受到财力的制约,投资扩张的空间明显缩小,1998年的房地产市场并没有得到宏观经济环境和经济政策的有力支持。
  而在2008年6月7日,央行宣布在15日及26日,存款准备金率连续两次上调,这也是今年以来央行第五次宣布上调准备金率。主要原因,在于防止出现类似越南经济动荡、5月份又连续第五个月创3年新高的CPI增幅、国际大宗商品价格将长期保持高位等因素的影响,实行从紧货币政策,有效地抑制通货膨胀是目前政府的最主要任务。从紧货币政策,本对房地产业很不利,特别是在2007年底销售开始陷入低迷的情况下,使房地产企业的资金链条更加紧张。但和10年前不同的是,目前的房地产企业融资渠道大为拓宽,上市、发债等可以缓解房地产企业的部分压力;目前的房价依然高企,即使销售面积减少,但总的销售金额并没有同步大幅降低,从紧货币政策带来的资金压力也得到减轻。
  所以,我们可以看到,十年前房地产企业因要回笼资金而采取不断降价措施。2008年1-4月份,虽然销售面积比去年同期大幅减少,但房价却有所增长。在通货膨胀的情况下,开发成本的上涨减弱了房地产企业降价的冲动,加上三四月份销售逐步上升,市场大幅降价的可能性在减小。
  供求关系:供大于求对供求平衡
  决定价格走势的其中一个重要因素就是供求关系。到1998年底,全市商品房空置面积达到267万平方米,比1997年底新增空置面积76万平方米,其中住宅空置143万平方米,增加了27万平方米。1998年全市竣工住宅面积600万平方米,但根据住宅调查资料,市区城市居民住宅年需求量只有约500万平方米,住宅依然供大于求。
  从2003年开始,广州一手住宅就开始出现供不应求的状况,连续5年一手住宅的吸纳率都超过了1,其中2005年、2006年都超过了1.3。进入2008年,原先一些代理行预计会在8万套、约800万平方米左右,这是近6年来广州住宅新增供应最大的一年。但从实际情况来看,因受市场销售不振等因素影响,开发商的开发速度开始减缓,包括不少大开发商原先预计在今年可以推出的楼盘,也极有可能会延后,据估计,今年住宅的新增供应量可能在650-700万平方米之间,而今年下半年的销售有望恢复到六七十万平方米左右,全年的销售面积可能比去年下滑一两百万平方米,达到600-700万平方米。在5年的求大于供后,供求开始出现动态平衡,或者略略出现供大于求的状况。
  供求较为平衡的状况,价格多数会维持稳定状态,大起大落的状况不大可能出现。
  购买实力:弱对强
  1998年的广州房地产市场,一手住宅的成交,有大量香港买家在支撑。类似于当时的锦城花园、翠湖山庄等楼盘,香港买家占了很大比例。而1997年的金融风暴,使香港买家纷纷撤离广州一手住宅市场,广州市场的高端购买力顿时减弱,使得房价不得不降,以符合广州多数买家的实际购买力,推动成交面积的增长。
  广州目前的一手住宅市场,主力是本地的二次或以上置业者。据代理公司的统计,在广州目前一手住宅的成交里,六成以上为二次或以上置业者,改善居住是目前购买的主要因素。该部分置业者,或同时持有多套物业,或通过出售旧房买新房,他们都有很强的购买实力,只要产品合适,能够承受比较高的价格。该部分买家多数的购买带有投资倾向,所以习惯于购买市中心地段好、价格相对较高的楼盘,4月份广州一手住宅的成交中,中心城区的成交比例大幅上升就是证明。而中心城区一手住宅成交的增加,则对维持一手住宅整体价格的稳定和结束买家的观望心态有所帮助。

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