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规避风险 房企合作拿地渐成规模
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规避风险 房企合作拿地渐成规模
fdc123.net   2008/05/30   作者:佚名   来源:    人气:23
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    5月16日,浙江绿城集团联手浙信房产以10.58亿元夺得蒋村商住用地,之前,绿城集团与浙江报业集团联手,拿下蒋村1号、2号地块。

    与其他开发商一起合作拿地,已经成为绿城营运的一种模式,去年绿城共计获得21个土地项目,其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。不仅,绿城如此,复地在上海的五个项目,也是与其他公司联合开发的。

    分析人士指出,随着国家货币政策的收紧,特别是去年一些城市地价偏高,今后许多开发企业尤其是中小开发企业开始联合拿地,这种营运模式将成规模。

   
规避拿地风险

    “这种情况一般发生在小开发商身上,但是,目前许多大的公司都开始联合拿地,这是由于现在开发商资金普遍紧张,虽然,联合拿地使得开发商利润压缩,但是按照目前的状况,只能如此,可以说开发商是被迫联合拿地。”上海佑威机构研究部主任薛建雄表示。

    沪上一位开发商老总表示:“现在这种市场行情,在上海拿地,应当是非常谨慎的,上海风险比较大,但是,作为开发商始终是要拿地的,如果和几家公司成立项目公司联合拿地,一方面,可以分担风险,特别是现在销售不畅,回笼资金比较慢,开发过程中急需大量后备资金补充,即使开发的项目利润再低,只要赚钱,也是非常值得的,另一方面,也可以保持现金流的稳定,如果单独拿地,毕竟有一大笔资金需要支付,而现在是现金为王的时期。”

    从一些开发商年报中可以发现,房企现金流普遍紧张,保利地产每股现金流为-7.65元,金地集团的每股现金流为-7.52元,招商地产每股现金流为-4.74元,荣盛发展每股现金流为-2.53元等。

    去年,中国银行业监督管理委员会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,对商业性房地产信贷政策进行了调整,通知进一步严格房地产开发贷款条件。这使得开发商通过银行项目融资贷款,再将贷款用于购买土地已不可能。

    “去年北京、上海、杭州等城市相继出现地王,地价普遍较高,现在开发商拿地普遍较为理性,土地储备不再是今后的优质资产,可能成为负担,在这个前提下,联合拿地,是开发商普遍采取的方式,有利于分担今后的财务风险。”薛建雄表示。

   
合作渐成规模

    去年10月10日国土资源部发布了强调土地出让须一次性付款的39号文件。文件一经发布后,地产公司的拿地之路平添了一道强有力的阻碍。

    “先前通过分期付款,继而分期获得土地证,然后抵押融资的通行做法便彻底不合法,对于开发商而言,这成为一些中小开发商单独拿地的一个瓶颈,也是促成一些中小开发商联合拿地的动因。”薛建雄表示。

    上海五合智库总经理邹毅指出,对于那些要继续扩张的开发商来说,要规避风险,更需重视资金周转,如果销售回款状况不好,不但是未来拿地受困,手中其余项目的开发还会受到影响,联合拿地是一种考虑。

    绿城已成为联合其他开发商拿地的一个典范,去年绿城共计获得21个土地项目,其中12个是通过联营或收购公司股权形式获得。

    “2008年后的市场波动和不确定性反而会使得地价回归理性,会有一些获取优质项目的良机。绿城会选择适当时机,通过合作开发、二级市场收购以及品牌和管理的有偿输出等方式,扩大开发规模以提升企业竞争力。”绿城集团副总经理胡军对记者说。

    联合拿地渐成规模,不仅绿城积极联合拿地,复地集团在上海开发的五个项目也都是和其他公司合作的。

    “类似与同行合作,或者从二手市场获取适宜的项目仍是复地拿地的策略之一。”复地集团副总裁曹志东表示,复地从不以高价拿地,目前的土地储备总量比较适当和有效,可满足未来三至四年的发展需要。

    分析人士指出,今后开发商也会采取先单独拿地,再通过招标与其他开发商成立项目公司,联合开发项目,这样可以使得之前单独拿地的开发商先赚到土地升值的钱,再通过联合开发,又规避了开发中的风险。

    虽然,联合拿地,有利于规避风险,目前也渐成规模,但也有业内人士指出,联合拿地,再开发项目,虽优势互补,但其弱点也很明显,联合体属两家企业,合作中会出现各种问题,对利益分配可能发生分歧。
   

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