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农村合建房屋合同的效力认定
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随着我国农业生产的发展与农民收入的稳步提高,农村人居环境也有了较大的改善。同时,由于《城市房地产管理法》第27条规定:土地使用权可以作价入股,合作开发经营房地产。受此影响,农村也出现了私人在其使用的宅基地与他人合作建房的现象。而对于此种行为的性质,法律上还没有进行定位,相关纠纷如何处理也成了司法实践中的难点问题。
  农村合建房屋合同,一般是指一方提供农村宅基地的使用权,另一方出资建设房屋,并按照一定比例分配建成后的房屋与宅基地使用权的合同。实践中,农村合建房屋合同通常表现为以下几种形态:1.农村宅基地的使用权人提供宅基地,本村提他村民提供资金或者宅基地使用权人与本村其他村民共同出资,以双方名义共同建房,竣工后双方分配房屋。2.宅基地使用权人提供宅基地,村外农民提供资金合建房屋,竣工后按约定比例分配房屋。3.宅基地使用权人提供宅基地,城市居民提供资金建房,建成后按比例分配房屋。
  农村合建房屋合同中,一方即宅基地使用权人提供宅基地的使用权,在其宅基地上与他人合建房屋,在房屋建成后双方按约定的比例分配房屋的所有权,由于在我国建筑物与其所占有用范围内的土地使用权是不可分离的,所以合建房屋合同履行的结果,实质上是使出资人也取得部分宅基地使用权,即部分宅基地使用权在实质进行了转让,只不过这种转让是以特殊的形式表现的。
  由于我国现行法律对农村宅基地的取得规定了严格的条件,而且对农村宅基地使用权的流转也有非常严格的限制性规定,所以也就直接影响到了对农村合建房屋合同效力的认定。《中华人民共和国土地管理法》第63规定:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
  处理宅基地使用权纠纷,应当把握以下原则:
  宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下,转让宅基地使用权的,应当认定为无效:(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的,因违反国家有关规定,应认定无效;(2)《土地管理法》规定,取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准,擅自转让农村住房和宅基地,未征得本集体经济组织同意的,应认定无效;(3)向本集体经济组织以外的农村村民转让宅基地的,因违反了集体经济组织的成员权属性,应当认定无效;(5)受让人已经有住房的,不符合宅基地分配条件的,应认定无效。
  根据农村宅基地使用权的取得条件以及农村房屋买卖合同效力认定的一些基本原则,在实践中,对农村合建房屋合同的效力认定,可以从以下两个方面考虑:
  1.对于宅基地使用权人与本村村民合建房屋合同的效力认定及其处理
  由于农村宅基地使用权人应当是具备本集体经济组织成员资格的人,所以从主体资格方面来讲,本村的村民与其宅基地使用权人签订合建房屋合同,可能具有合法的主体资格,但是由于《土地管理法》第62条还规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,并且其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。所以,参与合建房屋的本村村民并非当然可以取得相应的宅基地使用权,由于合建房屋合同履行的结果将使出资一方村民事实上又取得了宅基地的使用权,可能会导致其取得的全部宅基地使用权超过法律规定的情形,所以对出资的村民能否取得宅基地的使用权,还有待于政府主管机关的批准,经批准后,方能认定合建房屋合同有效。否则,只能认定相关的合建房屋合同不生效。如果出资合建人经批准也可以取得合同约定范围内的宅基地的使用权,则其可以按照合建房屋合同的约定取得相应的房屋所有权与宅基地使用权。而如果未经批准,则其不能取得相关房屋及宅基地上的权利,而只能由宅基地使用权人向其返还相应的投资。
  2.宅基地使用权人与外村村民或者城市居民合建房屋合同效力认定及其处理
  根据农村宅基地使用权取得资格的法律限制性规定,外存村民与城市居民均不能取得他村及农村宅基地的使用权,所以从主体资格方面来讲,不符合法律规定,相应的合建房屋合同即应当认定无效。相应的出资人亦不能取得约定房屋的所有权,而应当有宅基地使用权人向其返还出资。
  享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,实际是土地使用权有偿转让的一种特殊形式。本案中,原告经审批取得建房用地,拥有宅基地的使用权;由庵北畈村统一建造、统一分配及土地管理部门在建房用地审批时确认建房以集资联建、统一设计、统一建造方式进行等法院审理所认定事实;可以认定原告和庵北畈村第四生产队之间实际存在合作建房的口头合同关系。认定该合作建房合同的效力关键是分析合同中土地使用权转让的效力。根据宅基地纠纷处理的原则,从双方主体来看,原告和庵北畈村第四生产队都是属于
  同一集体经济组织的成员,宅基地在双方间流并不违反法律、行政法规的强行性规定;从法院认定由庵北畈村统一建造、统一分配及土地管理部门在建房用地审批时确认建房以集资联建、统一设计、统一建造方式进行等法院审理所认定事实,可以认定对该宅基地的转让是经过村经济集体的同意的。以此,原告和庵北畈村第四生产队之间的合作建房合同是有效的。
目前,我国法律没有明确的农村房屋买卖禁止性规定,但对农村宅基地的买卖是明确禁止的。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

为了限制农村宅基地房屋的随意买卖,国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》、国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》和《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等文件中,对农村宅基地房屋转让作出了明确的禁止性规定。

因白沙社区14组与潘龙标签订农村集体土地使用权转让的行为违反了法律规定,2010年9月,通城县国土局白沙社区14组和潘龙标分别进行了行政处罚,责令潘龙标退还宅基地,并向通城法院递交了强制执行申请。

通城县法院认为,被上诉人陆忠恕、涂三保与被上诉人潘龙标仅对房屋的地面附着物进行买卖,该行为不违反法律规定,应当有效。很明显,通城县法院在判决中将房屋的地面附着物与房屋赖以存在的土地割裂开来,不符合房地一体的基本原则。

2010年4月,最高人民法院在给湖北省高级人民法院《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案请求的复函》([2010]民一他字第4号)指出,农村房屋(含宅基地)买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员,该房屋买卖合同无效

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