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房地产,房屋限购中房屋买卖合同纠纷处理方法
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作者:武汉房地产律师  来源:武汉房地产律师  阅读:

                                      房屋限购中房屋买卖合同纠纷处理方法

 房子是用来住的不是用来炒的。限购政策的颁布本身就是为了限制炒房,即在保障基本住房需求的基础上,限制新建房和存量房的投机性买卖。但无论是刚需购房还是投资购房,房产买卖均不可避免的会受到限购政策的影响

在限购政策施行后,买卖双方在签订存量房买卖合同前,应当知晓当地政府的有关限购规定,但双方仍然签订合同并进行购房资金往来,因此双方均存在相当的过错,合同因无法实现目的而应当解除,双方由此造成的损失应各自承担,定金应当退还。

如果买方明知不符合资格而假说有购房资格,卖方也就买方购房资格也做了合理的了解,因此造成合同履行不能的,买方存在过错卖方无过错,合同因不能履行应当解除,但定金不予退还。

 

一、买卖双方明知买方不符合购房资格,但签订了合同并支付房款,并约定符合限购政策后再过户,合同是否有效?

约定属于双方意思自治,不违反相关强制性法律、行政法规,也不损害社会公共利益,应为有效。如一方不履行合同,则构成违约,应承担违约责任,守约方要求继续履行的,合同应当继续履行。

如第三人系合法占有或者已经经过有效过户登记,则虽然买房人签订了合同并支付了房款,但依然无法以其享有的债权对抗所有权或占有权之物权。在此情况下,买方买房目的无法实现,并要承担已支付房款难以要回或执行的风险。

 二、双方签订合同后,已履行完毕付款、房产交付,但尚未完成过户登记,能否继续履行

买方支付完毕房款,也实际占有房产,但尚未完成过户登记,此时卖方因房价上涨等各种原因不愿意卖了,于是以买方不符合限购资格为由要求解除合同。如果双方已办理网签开始了过户程序,按照各地限购政策规定,是可以继续办理过户手续的,不存在不符合限购资格而不能履行的说法。

如果双方尚未开始过户程序未办理网签,虽然不符合政策规定,但也应继续履行合同。原因在于,第一,双方是限购政策实施前签订的合同,并无违反国家政策规定的故意;第二,买方已履行完毕付款义务,并实际占有房产,此时如果解除合同,会造成双方利益明显失衡,给买方带来重大利益损失。

 

三、双方签订合同后,未支付房款、未完成房产交付、未进行网签,因限购而无法履行,合同能否解除?

未进行网签的合同因不符合限购条件而无法履行,合同因履行不能不能实现订约目的,双方均享有法定解约权,双方在履行通知义务后,可以解除合同。如另一方对合同解除有异议应当向法院或者仲裁机关提出异议之诉,如未提起异议之诉,则合同自通知到达之日起解除。如另一方直接向法院提起诉讼,要求继续履行合同,同样因限购不能履行而不应得到支持。

既未进行网签,又仅仅是支付了定金,并未支付全部或大部分房款或办理贷款手续,房产也并未实际交付,解除合同对于双方来讲没有明显的利益失衡。虽然合同是在限购政策施行前签订的,但因限购政策的存在,而构成了合同履行不能,依法应当解除。

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